Acciones de “Trespass to Try Title” en Texas: Cómo se Resuelven las Disputas de Propiedad

Un caso de trespass to try title es el proceso judicial en Texas que se utiliza para decidir quién es el verdadero propietario de un terreno o propiedad. Está regulado por el Capítulo 22 del Código de Propiedad de Texas. Antes de presentar este tipo de caso, es importante seguir cuidadosamente las reglas específicas de alegatos establecidas en ese capítulo.

En Texas, este es el principal proceso legal que utilizan los tribunales para decidir la propiedad cuando más de una persona la reclama. Para presentar este tipo de demanda, la persona que demanda debe poder demostrar que tiene el título legal de la propiedad que busca recuperar. Un abogado de disputas de título en Texas de Coleman Jackson PC puede revisar sus documentos y ayudarle a decidir si cuenta con la prueba necesaria para avanzar.

¿Cómo Se Prueba la Propiedad en un Caso de Trespass to Try Title en Texas?

En un caso de trespass to try title, la persona que presenta la demanda debe ganar porque puede probar que es propietaria de la propiedad, no simplemente porque pueda demostrar que el título de la otra parte es incorrecto.

Para demostrar la propiedad, el demandante debe probar una de las siguientes situaciones:

• Una cadena clara de título que muestre cómo la propiedad fue transferida legalmente desde el propietario original hasta el demandante
  
• Un mejor título que el del demandado cuando ambos reclaman de la misma fuente
  
• La obtención de la propiedad al cumplir con los plazos legales de posesión (prescripción)
  
• Evidencia de que fue propietario primero y que no renunció a la propiedad
  

Reclamación por Mejoras

En un caso de trespass to try title en Texas, la persona que posee la propiedad puede no ser el verdadero propietario, pero aun así puede tener ciertos derechos si realmente creía que era el dueño y realizó mejoras permanentes y valiosas en la propiedad. La ley de Texas permite que esa persona solicite el pago por dichas mejoras.

El tribunal compara dos cantidades: el valor agregado por las mejoras y el valor del uso de la propiedad por parte del demandado, además de cualquier daño causado. Si las mejoras valen más, el verdadero propietario puede tener que pagar la diferencia. Si el uso y los daños valen más, el demandado puede tener que pagar la diferencia y las costas judiciales.

El valor de las mejoras se mide al momento del juicio, pero solo cuenta la cantidad que realmente aumentó el valor de la propiedad.

El valor del uso de la propiedad por parte del demandado se mide únicamente por el tiempo que la poseyó antes de que se presentara la demanda. Al calcular esa cantidad, el tribunal no incluye ningún aumento de valor causado por las mejoras realizadas por el demandado (o por ocupantes anteriores relacionados con él).

Para reclamar el pago por mejoras, el demandado debe haber poseído la propiedad de buena fe, bajo una reclamación de propiedad, durante al menos un año antes de que se presentara la demanda.

Cuando un demandado solicita crédito por mejoras, existen límites sobre lo que puede verse obligado a pagar. No es responsable por daños ni por el valor del uso de la propiedad que se remonten a más de dos años antes de que se presentara la demanda. Tampoco tiene que pagar más en daños y valor de uso que la cantidad que las mejoras agregaron a la propiedad.

Orden de Posesión y Pago por Mejoras

Si el demandante gana la propiedad, pero el demandado obtiene una indemnización por mejoras que es mayor que lo que el demandado debe por uso o daños, el demandante no puede tomar posesión de inmediato.

El tribunal no emitirá una orden de posesión (writ of possession) durante un año después de la sentencia, a menos que el demandante primero pague al secretario del tribunal la indemnización por mejoras del demandado (más intereses), para beneficio del demandado.

Después de un caso de trespass to try title, el demandante puede ganar la propiedad y el demandado puede ganar una indemnización monetaria por mejoras. Si el demandante no paga esa indemnización (más intereses) dentro de un año, el demandado obtiene otra opción.

Dentro de los seis meses siguientes a ese plazo de un año, el demandado puede pagar al tribunal el valor de la propiedad, menos el valor de las mejoras. Si el demandado hace esto, el demandante no puede obtener una orden de posesión ni presentar otra acción para quitarle la propiedad al demandado o a los herederos o cesionarios del demandado.

Si el demandado no decide hacer ese pago durante el período de seis meses, el demandante puede entonces solicitar al tribunal una orden de posesión, como en otros casos, y tomar posesión de la propiedad.

Remoción de Mejoras

En un caso de trespass to try title, a un demandado que resulte no ser el verdadero propietario aún se le puede permitir retirar las mejoras que agregó a la propiedad, pero solo si se cumplen ambas condiciones siguientes:

• Él (o las personas a través de las cuales reclama) poseyó la propiedad e hizo mejoras permanentes y valiosas de manera honesta, sin intentar engañar o defraudar a nadie.
  
• Las mejoras pueden retirarse sin causar daños graves y permanentes a la propiedad.
  

El demandado no puede retirar las mejoras de inmediato. Primero, debe presentar ante el tribunal hechos detallados sobre las mejoras, obtener una orden judicial que permita la remoción y presentar una fianza por la cantidad que el tribunal requiera. La fianza debe garantizar que las mejoras se retirarán de una manera que deje la propiedad lo más cercana posible a su condición anterior a la adición de las mejoras.

El tribunal también puede exigir que el demandado pague cualquier sentencia monetaria adeudada al demandante antes de permitir la remoción de las mejoras.

Estatuto de Limitaciones

La teoría legal que el demandante utiliza para probar la propiedad a menudo afecta el plazo para presentar la demanda. Cuando una escritura es falsificada, los tribunales han aplicado plazos de 10 años o de 25 años para recuperar la propiedad. Dependiendo de los hechos del caso, las leyes de Texas y las decisiones judiciales respaldan el uso de uno de estos dos plazos.

Cuando un caso de título se basa en una reclamación de que una escritura se obtuvo mediante fraude, los tribunales a menudo han aplicado un plazo de cuatro años para presentar la demanda. Este límite de cuatro años se ha utilizado tanto en casos de quiet title como en casos de trespass to try title que involucran escrituras fraudulentas, con base en la ley de Texas y decisiones judiciales anteriores.

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Las disputas de título y los problemas con escrituras pueden ser complejos, y los plazos para presentar demandas pueden cambiar según los hechos y la reclamación legal utilizada. Actuar con rapidez y obtener el asesoramiento legal adecuado puede marcar una gran diferencia en la protección de sus derechos de propiedad.

Si enfrenta una disputa de título en Texas o una escritura cuestionable, hable con un abogado de disputas de título en Texas de Coleman Jackson PC. Llame al (214) 599-0432 o comuníquese en línea para programar una consulta y recibir orientación clara sobre los próximos pasos.

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