¿Texas exige actualmente que los abogados supervisen las transacciones inmobiliarias?
El acuerdo de conciliación de la demanda colectiva de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors, NAR) en 2024, que eliminó las ofertas obligatorias de compensación a corredores en los Servicios de Listado Múltiple (MLS), cambió la forma en que opera la industria inmobiliaria residencial en los Estados Unidos. Las acusaciones en el caso involucraban prácticas anticompetitivas y violaciones de las leyes antimonopolio. La preocupación fundamental del litigio es la transparencia en las transacciones inmobiliarias residenciales y la manera en que se determinan y pagan los honorarios de los corredores.
El acuerdo de la NAR exige acuerdos escritos entre todas las partes en las transacciones inmobiliarias. Muchos estados han requerido durante años acuerdos escritos entre corredores y compradores. El acuerdo simplemente exige este requisito a los miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Varios estados, incluso antes del acuerdo de la NAR, ya exigían la supervisión de un abogado con licencia en las transacciones inmobiliarias.
El argumento a favor de la supervisión de un abogado es que las búsquedas de título, los contratos y las leyes que los rigen constituyen el ejercicio del derecho. En cuanto a Texas, actualmente no existen leyes que exijan la supervisión de un abogado en las transacciones inmobiliarias, ni hay legislación pendiente en Texas para imponer requisitos de supervisión legal. Aunque existe una tendencia a nivel nacional hacia la participación obligatoria de abogados en las transacciones inmobiliarias, Texas actualmente no parece estar revisando su postura para proteger a los compradores no representados, incluso a la luz de los cambios derivados del acuerdo de la NAR.
Esta ausencia de respuesta por parte de la legislatura y los tribunales de Texas no significa que el estado no pueda reconsiderar sus políticas, procedimientos y prácticas en materia de bienes raíces residenciales en el futuro. Tal como están las cosas actualmente, los compradores residenciales en Texas cuentan con amplios derechos de protección al consumidor bajo la ley vigente, como se explicará en detalle a continuación.
Protecciones al consumidor en bienes raíces residenciales en Texas
Aunque el acuerdo de conciliación de la NAR ha tenido poco o ningún impacto en el derecho inmobiliario residencial en Texas, los compradores residenciales en el estado ya cuentan desde hace años con sólidas protecciones al consumidor. Texas reconoce una causa de acción específica denominada “Fraude en una Transacción Inmobiliaria” bajo la Sección 27.01 del Código de Negocios y Comercio de Texas, la cual ofrece estándares de prueba más favorables que el fraude de derecho consuetudinario.
Los compradores cuentan además con una protección adicional a través de la integral Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Texas (Texas Deceptive Trade Practices–Consumer Protection Act, DTPA), así como de los requisitos obligatorios de divulgación por parte de los vendedores.
Como probablemente saben nuestros lectores, los tribunales pueden ser muy lentos y, por lo general, los casos tardan tiempo en avanzar hasta llegar a una decisión judicial final. Pueden pasar varios años antes de que los tribunales de Texas aborden preocupaciones o reclamaciones derivadas del acuerdo de la NAR de marzo de 2024.
Los texanos cuentan con sólidas protecciones bajo la Ley de Licencias de Bienes Raíces (Real Estate License Act), así como con reclamaciones tradicionales de contrato y responsabilidad civil (tort). Existen vías legales plenamente viables para los compradores de bienes raíces residenciales en Texas.
Estas vías legales incluyen, entre otras: reclamaciones por fraude estatutario basadas en fraude, engaño y declaraciones falsas que pueden presentarse conforme a la Ley de Prácticas Comerciales Engañosas (DTPA); reclamaciones estatutarias por fraude en una transacción inmobiliaria; y reclamaciones de las víctimas conforme al Estatuto del Fondo de Recuperación de Bienes Raíces (Real Estate Recovery Trust Account Statute).
Estas reclamaciones estatutarias se suman a las reclamaciones de derecho consuetudinario por incumplimiento de contrato y a las reclamaciones por responsabilidad civil. En conjunto, las reclamaciones estatutarias y de derecho consuetudinario constituyen mecanismos sólidos para proteger a los texanos y a otras personas que adquieren bienes inmuebles residenciales en el estado.
Ahora, analicemos más de cerca el marco legal de las leyes de protección al consumidor en Texas, diseñadas para proteger a los compradores en transacciones inmobiliarias residenciales.
Ley de Prácticas Comerciales Engañosas de Texas (DTPA)
La DTPA ofrece la protección más amplia para los compradores de bienes raíces residenciales en Texas. Conforme a la Sección 17.50, los consumidores pueden recuperar daños económicos y honorarios de abogados cuando demuestran una relación de causa productora entre los actos engañosos y sus lesiones.
En casos de violaciones cometidas con conocimiento, los consumidores también pueden recuperar daños por angustia mental y hasta tres veces los daños económicos. En casos de violaciones intencionales, se permiten daños triplicados tanto por daños económicos como por angustia mental. La ley debe interpretarse de manera amplia para cumplir su propósito de proteger a los consumidores contra prácticas comerciales falsas, engañosas o desleales.
De manera significativa, la DTPA no establece un límite máximo de daños para transacciones inmobiliarias residenciales, a diferencia del límite general de $500,000 que aplica a otras transacciones de consumo. Además, los honorarios de abogados son obligatorios para los consumidores que prevalecen, lo que hace viable el litigio incluso para reclamaciones de menor cuantía.
Los tribunales calculan los daños bajo la DTPA utilizando el método de gastos de bolsillo o el método de beneficio del trato, el que resulte mayor para el consumidor.
Fraude en una transacción inmobiliaria residencial
La Sección 27.01 del Código de Negocios y Comercio de Texas establece una causa de acción específica para el fraude en transacciones inmobiliarias, la cual ofrece ventajas significativas frente al fraude de derecho consuetudinario. El estatuto cubre dos tipos de conducta fraudulenta: representaciones falsas de hechos materiales pasados o existentes, y promesas falsas hechas con la intención de no cumplirlas.
Una ventaja clave del fraude estatutario es que no exige probar conocimiento o imprudencia para recuperar daños reales, a diferencia del fraude de derecho consuetudinario. Sin embargo, los daños ejemplares requieren prueba de conocimiento real de la falsedad. Los daños ejemplares tienen un propósito punitivo y disuasorio, y están sujetos a impuestos federales.
El estatuto también impone responsabilidad a quienes tienen conocimiento real de una falsedad hecha por otra persona, se benefician de ella y no la revelan.
Las declaraciones fraudulentas del vendedor en divulgaciones, listados inmobiliarios u otras representaciones pueden ser suficientes para respaldar una reclamación cuando el comprador confió razonablemente en ellas en su perjuicio.
Tergiversación intencional y negligente según el derecho consuetudinario
Texas reconoce reclamaciones tradicionales de fraude en contextos inmobiliarios. Para probar una tergiversación negligente, el comprador debe demostrar que el vendedor proporcionó información falsa sin ejercer el debido cuidado, que el comprador confió justificadamente en dicha información y que esa confianza causó daños.
Los agentes inmobiliarios generalmente deben deberes limitados a compradores que no son sus clientes, salvo que exista una relación especial. No obstante, los tribunales de Texas han reconocido responsabilidad cuando un agente se beneficia de representaciones falsas hechas por otro agente en la transacción.
Leyes de divulgación obligatoria – Código de Propiedad de Texas
La Sección 5.008 del Código de Propiedad de Texas exige que los vendedores de bienes raíces residenciales proporcionen una divulgación escrita de las condiciones de la propiedad. Esta divulgación debe incluir información sobre componentes estructurales, riesgos ambientales, historial de inundaciones y defectos conocidos.
Si el vendedor no proporciona la divulgación requerida, el comprador puede rescindir el contrato dentro de los siete días posteriores a su recepción. Un acuerdo “tal como está” puede limitar reclamaciones, salvo que haya existido fraude o tergiversación que indujera al comprador a aceptar dicho acuerdo.
Cuentas fiduciarias de recuperación inmobiliaria
La Ley de Licencias Inmobiliarias de Texas (TRELA) ofrece protecciones adicionales mediante requisitos de licencia y la Cuenta Fiduciaria de Recuperación Inmobiliaria. Las personas que actúan sin licencia pueden enfrentar responsabilidad significativa. La cuenta fiduciaria reembolsa a consumidores por daños causados por violaciones cometidas por profesionales inmobiliarios con licencia.
Reclamaciones por incumplimiento de contrato
Los tribunales de Texas suelen conceder el cumplimiento específico en contratos inmobiliarios, ya que los daños monetarios suelen considerarse inadecuados. Sin embargo, los compradores deben demostrar que estaban listos, dispuestos y capacitados para cumplir con el contrato.
Alternativamente, los compradores pueden optar por daños monetarios bajo el método de gastos de bolsillo o beneficio del trato. Es importante discutir estas opciones con un abogado desde el inicio del proceso.
En contratos de construcción de viviendas nuevas, Texas reconoce una garantía implícita de buena ejecución conforme a la DTPA cuando no se especifican estándares de desempeño.
Conclusiones clave
Incluso sin una respuesta inmediata al acuerdo de la NAR, los compradores residenciales en Texas cuentan con protecciones sólidas bajo múltiples estatutos y reclamaciones de derecho consuetudinario. Estas incluyen fraude estatutario, la DTPA, requisitos de divulgación obligatoria, recursos bajo la TRELA y acciones contractuales tradicionales.
El acuerdo de la NAR de 2024 aún no ha generado jurisprudencia específica en Texas, pero los temas de divulgación de comisiones y representación de compradores siguen siendo áreas activas de litigio.
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